1. Aspectos legales de la compraventa de inmuebles en los EAU
a) Sujetos habilitados y régimen de propiedad
Los extranjeros pueden comprar propiedades en los EAU, pero depende del emirato y de la zona: por ejemplo en Dubái pueden acceder a propiedad de “freehold” (plena propiedad) en zonas designadas para no-residentes.
Alternativamente existen derechos de “leasehold” (arrendamiento a largo plazo) para ciertas zonas o compradores.
Es esencial revisar que el inmueble esté legalmente registrado con la autoridad correspondiente (por ejemplo en Dubái la Dubai Land Department, DLD) y que tenga título de propiedad (“title deed”).
b) Due Diligence / revisión legal
Verificar la zonificación del terreno, los permisos de edificación, el estado de la obra (si es off-plan) o si se trata de segunda transmisión. Por ejemplo, la planificación urbana y ley de uso del suelo es competencia de cada emirato.
Si es off-plan, revisar el contrato de promesa / ventas (SPA = Sales & Purchase Agreement), el depósito, los plazos de pago, la entrega, el escrow account, etc.
Verificar que no existan cargas, gravámenes, hipotecas registradas, y que el vendedor tiene pleno derecho. También es importante la obtención de una No-Objection Certificate (NOC) del promotor o del desarrollador si corresponde.
Revisar los estatutos de comunidad, cuotas de servicio, mantenimiento, administración del edificio o de la comunidad de propietarios.
Si eres deudor o estás comprando en calidad de deudor, considera que la garantía puede estar sujeta a ejecución si el vendedor tiene problemas – revisar todas las cláusulas de protección.
Redactar el contrato con claridad respecto a la propiedad que se transmite, forma de pago, plazos, condición del inmueble, penalidades por retrasos, entrega de llaves, etc.
c) Financiación y registro de hipoteca
Si la compra se financia mediante hipoteca, los bancos tienen requisitos específicos (incluso para expatriados): por ejemplo en Dubái el máximo porcentaje de préstamo (LTV) para residentes y no‐residentes.
La hipoteca debe registrarse ante la autoridad correspondiente (por ej. DLD) y hay costes de registro de hipoteca.
Como abogado deudor, debes tener claro que si el deudor no cumple con la hipoteca, la ejecución puede afectar la propiedad.
d) Gestión de la propiedad después de la compra
Remuneración por alquiler, arrendamientos, etc.: aunque no hay impuesto de renta personal en muchos casos para propietarios individuales, se debe tener en cuenta las regulaciones de arrendamiento, los costes de comunidad/servicios, y que el contrato de alquiler puede implicar registro.
Patrimonio y transmisión: aunque no hay impuesto de sucesiones universal, es importante ver cómo se regula la herencia y el régimen de propiedad en cada emirato. Considerar hacer testamento si eres extranjero. (Ver comentarios de la comunidad)
2. Impuestos, tasas y costes al comprar propiedad en los EAU
a) Tasas de transferencia / registro
En Dubái, el coste más significativo es la tasa de transferencia de propiedad (registro propiedad) del 4% del precio de compra que se paga al DLD.
En otros emiratos puede haber porcentaje distinto; por ejemplo en Abu Dhabi puede ser ~2% según guía.
También hay tasas administrativas fijas dependiendo del tipo de inmueble (por ejemplo AED 2,000 o AED 4,000 si valor mayor a AED 500k) en Dubái.
b) Impuesto al valor añadido (VAT)
Introducido a nivel federal en 2018: tasa estándar del 5%.
Para propiedades residenciales: la venta puede estar exenta o “zero-rated” (primera transmisión nueva) si se cumplen ciertos requisitos; posteriores transmisiones pueden estar exentas.
Para propiedades comerciales (oficinas, locales, etc) el 5% VAT aplica.
c) Impuesto sobre la renta / ganancias de capital / propiedad
No hay impuesto general de renta personal sobre propiedad para individuos en los EAU (para ingresos por alquiler residenciales, según la información).
No hay impuesto sobre ganancias de capital aplicable a la principal venta de inmuebles en muchos casos.
Sin embargo, sí hay costes recurrentes de mantenimiento, cargos de comunidad, cargos municipales (por ejemplo tarifa anual basada en valor de alquiler o valor oficial) que pueden variar por emirato.
d) Otros costes / gastos adicionales
Comisión de agencia inmobiliaria: típicamente ~2% del precio + 5% VAT sobre la comisión.
Tasas de mantenimiento y servicios (service charges) anuales que el propietario debe pagar en zonas de comunidad libre (freehold).
Costes de hipoteca: registro hipoteca (~0.25% del préstamo + otros mínimos) en Dubái.